Impuesto sobre la Renta de no Residentes: lo que se paga sin vivir aquí
Tener un piso, una participación o un cliente en España genera obligaciones fiscales aunque nunca hayas residido aquí. Y la Administración las cruza con facilidad creciente.
Quién es contribuyente
Lo es toda persona física o entidad que no sea residente fiscal en España y obtenga aquí rentas. A diferencia del residente, que tributa por renta mundial, el no residente tributa exclusivamente por las rentas de fuente española, y lo hace a tipos fijos, sin mínimos personales ni escala progresiva.
La distinción básica es si esas rentas se obtienen o no mediante establecimiento permanente. Con establecimiento permanente, la tributación se aproxima a la del Impuesto sobre Sociedades. Sin él, se tributa operación a operación.
Los tipos que se aplican
| Perceptor | Tipo general | Observaciones |
|---|---|---|
| Residentes en la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein | 19 % | Con posibilidad de deducir determinados gastos en los supuestos previstos |
| Resto de contribuyentes (incluidos residentes en América Latina) | 24 % | Sobre ingresos íntegros, sin deducción de gastos con carácter general |
| Dividendos, intereses y ganancias patrimoniales | 19 % | Salvo tipo inferior fijado por el convenio aplicable |
El convenio, cuando existe, puede rebajar estos tipos. Y aquí está una de las diferencias prácticas más relevantes entre venir de un país con convenio y de uno sin él: un residente en Guatemala, Honduras, Nicaragua o Perú no dispone de ese tope y soporta el tipo interno completo.
El 24 % frente al 19 %: el efecto real
Un residente latinoamericano que alquila un piso en Madrid tributa al 24 % sobre el ingreso íntegro, sin poder deducir con carácter general los gastos de comunidad, IBI, seguro, reparaciones o intereses del préstamo. Un residente en la Unión Europea tributa al 19 % sobre el rendimiento neto. Sobre un alquiler de 1.200 € mensuales, la diferencia anual es muy sustancial, y es uno de los factores que más pesa al decidir si la titularidad del inmueble debe estar en la persona física o en una sociedad.
Las cuatro situaciones más frecuentes
Piso en España a disposición propia
Aunque no se alquile ni se obtenga ingreso alguno, la ley imputa una renta calculada como un porcentaje del valor catastral, que tributa al tipo que corresponda. Es una obligación anual que se declara mediante modelo 210 y que se incumple con muchísima frecuencia, hasta que llega el requerimiento con intereses y recargo.
Piso alquilado
Los rendimientos se declaran también por modelo 210, con la periodicidad que corresponda. Aquí la ausencia de deducción de gastos para no residentes extracomunitarios es el punto crítico, y conviene analizarlo antes de comprar, no después.
Venta del inmueble
La ganancia patrimonial tributa al 19 %, y el adquirente está obligado a retener e ingresar el 3 % del precio mediante modelo 211, como pago a cuenta del impuesto del vendedor no residente. Si el impuesto real resulta inferior a esa retención —o si hubo pérdida—, el exceso se solicita en devolución con el modelo 210, un procedimiento que requiere aportar toda la documentación de adquisición y que se demora.
Dividendos de una sociedad española
La sociedad practica retención al tipo interno, salvo que se acredite el derecho al tipo reducido del convenio mediante certificado de residencia fiscal. Si la retención se practicó de más, la devolución se pide después. Entregar el certificado antes del reparto es siempre más barato que reclamar luego.
Hacienda ya tiene tus datos. El Catastro, los registros de la propiedad, las entidades financieras, los intermediarios de alquiler y las plataformas están obligados a suministrar información. La imputación de rentas inmobiliarias de no residentes es hoy uno de los focos de comprobación masiva más productivos y automatizados. Regularizar voluntariamente antes del requerimiento reduce sustancialmente el recargo.
El Impuesto sobre el Patrimonio del no residente
El no residente tributa por obligación real: solo por los bienes y derechos situados en territorio español. Existe mínimo exento y las comunidades autónomas tienen competencias normativas relevantes, con bonificaciones muy dispares. Además, hay que tener presente el impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas en los ejercicios en que resulte aplicable. Para un patrimonio inmobiliario significativo en España, este análisis pesa tanto como el propio IRNR.
Preguntas frecuentes
Tengo un piso vacío en España y nunca he declarado nada. ¿Qué hago?
Regularizar voluntariamente antes de que llegue el requerimiento. Las declaraciones extemporáneas presentadas sin requerimiento previo llevan recargos por presentación fuera de plazo, crecientes con el retraso, pero sin sanción. Si en cambio la Administración se adelanta, además de la cuota y los intereses puede abrirse expediente sancionador. La diferencia económica entre una y otra situación suele ser muy relevante, y el plazo de prescripción de cuatro años limita el alcance de lo que hay que regularizar.
Vendí mi piso y me retuvieron el 3 %. ¿Lo recupero?
Si el impuesto correspondiente a la ganancia real es inferior a lo retenido —o si hubo pérdida patrimonial—, sí: se solicita mediante modelo 210 dentro del plazo previsto, aportando escrituras de adquisición y transmisión, justificantes de gastos e inversiones y el modelo 211 de la retención. Es un procedimiento que la Administración examina con detalle y que se demora bastante, así que conviene presentarlo bien documentado desde el principio en lugar de ir subsanando por requerimientos sucesivos.
¿Necesito representante fiscal en España?
Es obligatorio en determinados supuestos —señaladamente cuando se opera mediante establecimiento permanente, o cuando lo requiera la Administración— y muy recomendable en el resto, sencillamente porque las notificaciones electrónicas y los plazos administrativos no esperan a que revises el correo desde otro continente. Muchos requerimientos se convierten en liquidaciones firmes simplemente porque nadie los atendió a tiempo.
Si me hago residente fiscal, ¿cambia todo esto?
Por completo. Pasas a tributar por renta mundial a la escala progresiva del IRPF, con mínimos y deducciones, pero también con obligación de declarar tus bienes en el extranjero mediante los modelos 720 y 721 y con sujeción al Impuesto sobre el Patrimonio por obligación personal. Salvo que te acojas al régimen de impatriados, que precisamente mantiene la tributación por las reglas del IRNR durante seis ejercicios.
Cuéntanos tu proyecto y te decimos por dónde se entra
Escríbenos con tu situación: dónde vives ahora, a qué te dedicas, si vienes solo o con familia y si detrás hay una empresa. Te devolvemos por escrito qué vía de residencia encaja, qué régimen fiscal te corresponde, qué plazos reales maneja cada trámite y cuánto cuesta, antes de que asumas ningún compromiso.
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