Cada vez más extranjeros que no residen fiscalmente en España son propietarios de un piso, un apartamento o una casa vacacional que alquilan por temporadas a través de plataformas como Airbnb o Booking. Lo que muchos desconocen es que ese alquiler turístico tiene un tratamiento fiscal muy distinto —y en general más gravoso— que el de un residente fiscal, y que declarar mal esas rentas puede acarrear requerimientos de la Agencia Tributaria con recargos e intereses. Esta guía explica cómo tributan los alquileres turísticos cuando el propietario no reside en España.
Quién es «no residente» a efectos de este impuesto
Se considera no residente fiscal en España a quien no permanece más de 183 días al año en territorio español y no tiene aquí el núcleo principal de sus actividades económicas. Si tienes dudas sobre tu estatus, conviene revisarlo primero, porque de él depende íntegramente el régimen aplicable a tus rentas inmobiliarias; te lo explicamos con detalle en nuestra página sobre residencia fiscal en España. Un no residente que obtiene rentas de un inmueble situado en España tributa por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), no por el IRPF.
Alquiler turístico vs alquiler de larga duración: la diferencia clave
El alquiler turístico (por días o semanas, con servicios propios de la industria hotelera como limpieza recurrente, cambio de ropa de cama o recepción de huéspedes) se trata fiscalmente como una actividad económica, mientras que el arrendamiento de larga duración se considera un simple rendimiento del capital inmobiliario. Esta distinción importa porque:
- En el alquiler de larga duración a un residente, el no residente tributa al tipo fijo sobre el rendimiento íntegro, sin apenas deducir gastos si es de fuera de la UE/EEE.
- En el alquiler turístico gestionado como actividad económica, cambian tanto la base imponible como, en ciertos casos, la obligación de darse de alta como operador económico y de repercutir IVA.
- Si el propietario reside en la UE, Islandia o Noruega, sí puede deducir determinados gastos directamente relacionados con la actividad, lo que reduce sensiblemente la factura fiscal.
El Modelo 210: la declaración obligatoria
Con independencia de si el inmueble está alquilado todo el año o solo unas semanas, el no residente debe presentar el Modelo 210 por cada devengo de renta (normalmente de forma trimestral cuando hay ingresos por alquiler, o anual para la imputación de renta de los periodos sin arrendar). El plazo general para declarar los ingresos de alquiler es el mes de enero, abril, julio y octubre siguiente al periodo en que se han cobrado, aunque conviene confirmar los plazos exactos de cada campaña porque pueden variar.
Tipo impositivo aplicable
El tipo general del IRNR sobre rentas inmobiliarias es del 24% para no residentes de fuera de la Unión Europea, el Espacio Económico Europeo o países sin convenio de intercambio de información. Los residentes en la UE, Islandia y Noruega tributan a un tipo reducido y, además, pueden deducirse los gastos necesarios para obtener el ingreso: comunidad de propietarios, IBI, seguro del hogar, intereses de la hipoteca, gastos de gestión de la plataforma, suministros de los periodos alquilados y amortización del inmueble en proporción al tiempo arrendado. Como estos porcentajes se actualizan con cierta frecuencia en la Ley del IRNR, te recomendamos consultar los importes actualizados antes de presentar cada declaración.
Imputación de renta inmobiliaria en los periodos sin alquilar
Ojo con un error muy habitual: si el inmueble no está alquilado todo el año, por los días en que permanece vacío o a disposición del propietario hay que declarar la llamada «renta imputada», calculada sobre un porcentaje del valor catastral. No declararla es una de las causas más frecuentes de requerimiento por parte de Hacienda a propietarios extranjeros.
Licencia turística y normativa autonómica
Más allá de lo fiscal, cada comunidad autónoma exige una licencia o declaración responsable de vivienda de uso turístico, con requisitos propios (número de registro, placa identificativa, condiciones de habitabilidad). Alquilar sin esta licencia no solo puede acarrear sanciones administrativas, sino que además complica la deducibilidad de gastos y puede generar dudas sobre la naturaleza de la actividad ante una comprobación tributaria.
Retenciones, IVA y obligaciones formales
Un aspecto que sorprende a muchos propietarios es que, si el alquiler turístico se estructura como una verdadera actividad económica con servicios hoteleros, puede quedar sujeto a IVA al tipo correspondiente y obligar a la expedición de facturas. Además, las plataformas de intermediación como Airbnb están obligadas a comunicar a la Agencia Tributaria los datos de las rentas obtenidas por sus anfitriones en virtud de la normativa DAC7, por lo que el cruce de información entre lo declarado y lo reportado por la plataforma es cada vez más frecuente y preciso.
Representante fiscal
Aunque no siempre es obligatorio, contar con un representante fiscal en España facilita enormemente la gestión: recibe las notificaciones de la AEAT, presenta los modelos en plazo y evita que una simple carta administrativa se convierta en un procedimiento sancionador por falta de respuesta.
Consecuencias de no declarar correctamente
- Recargos por presentación extemporánea, que se incrementan cuanto más tiempo pasa desde el vencimiento del plazo.
- Intereses de demora sobre la cuota no ingresada en plazo.
- Posibles sanciones si Hacienda entiende que hubo dejación de las obligaciones tributarias, especialmente cuando el cruce de datos con la plataforma de alquiler evidencia ingresos no declarados.
- En supuestos de discrepancia relevante entre lo declarado y lo detectado por la Administración, puede resultar decisivo aportar un informe pericial tributario que acredite el cálculo correcto de la base imponible y los gastos deducibles.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar aunque solo alquile dos semanas al año?
Sí. Debes declarar la renta obtenida por esas dos semanas mediante el Modelo 210 y, además, la renta imputada por el resto del año en que el inmueble ha estado a tu disposición sin alquilar.
¿Puedo deducirme los gastos de reforma del apartamento?
Depende de tu país de residencia y de si el gasto es de mantenimiento (deducible) o de mejora (que se amortiza, no se deduce de golpe). Los no residentes de fuera de la UE, por regla general, no pueden deducir gastos frente a los ingresos brutos.
¿Qué pasa si vendo el inmueble en el futuro?
La venta tributará aparte, por la ganancia patrimonial obtenida, con una retención practicada por el comprador que se ingresa a cuenta del impuesto final del vendedor no residente.
La fiscalidad de los alquileres turísticos combina normativa estatal, autonómica y obligaciones de intercambio de información cada vez más estrictas. Si eres propietario no residente y quieres poner en orden tus declaraciones, optimizar los gastos deducibles o necesitas apoyo con un requerimiento ya recibido, en LRB Tax & Legal podemos ayudarte: contacta con nuestro equipo y revisamos tu caso concreto.