Modelo 210: declaración del IRNR para no residentes con inmuebles en España

Miles de extranjeros no residentes fiscales en España son propietarios de una vivienda, un apartamento vacacional o un local comercial en territorio español. Muchos desconocen que, por el simple hecho de ser titulares de ese inmueble, tienen obligaciones fiscales anuales ante la Agencia Tributaria, con independencia de si el inmueble está alquilado o no. El instrumento para cumplir con esta obligación es el Modelo 210, la autoliquidación del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR).

En este artículo explicamos cuándo hay que presentarlo, cómo se calcula la cuota y qué errores son más frecuentes entre propietarios extranjeros.

¿Quién debe presentar el Modelo 210?

Deben presentarlo las personas físicas y jurídicas que, sin ser residentes fiscales en España, obtienen rentas de fuente española. En el ámbito inmobiliario, los supuestos más habituales son:

• Propietarios de una vivienda no alquilada, que deben tributar por la «renta imputada» (un rendimiento ficticio calculado sobre el valor catastral del inmueble, aunque no exista ingreso real).
• Propietarios que alquilan el inmueble, que deben declarar el rendimiento neto obtenido por el arrendamiento.
• Vendedores no residentes que transmiten un inmueble en España, que deben declarar la ganancia patrimonial derivada de la venta.
• Compradores que retienen el 3% del precio al vendedor no residente en una compraventa, como garantía del pago del impuesto correspondiente a la ganancia patrimonial.

Renta imputada por inmuebles no alquilados

Si el inmueble no está arrendado ni afecto a una actividad económica, la Ley del IRNR obliga a declarar una renta imputada calculada, con carácter general, aplicando un porcentaje sobre el valor catastral del inmueble (el porcentaje varía según si el valor catastral ha sido revisado en los últimos diez años; consulta los importes y porcentajes actualizados vigentes en el ejercicio). Sobre esa base se aplica el tipo general del IRNR, que en 2026 sigue siendo del 24% para no residentes de países fuera de la UE/EEE, y del 19% para residentes de la Unión Europea, Islandia y Noruega.

Este modelo debe presentarse con carácter anual, dentro del ejercicio siguiente al que corresponde la renta imputada, dentro del plazo específico habilitado por la AEAT para esta modalidad.

Alquiler de inmuebles: tributación por rendimientos

Cuando el inmueble está alquilado, el propietario no residente debe declarar el rendimiento obtenido trimestralmente (con presentación dentro de los veinte primeros días naturales de abril, julio, octubre y enero). La gran diferencia entre residentes de la UE/EEE y de terceros países está en la deducibilidad de gastos:

• Residentes en la UE, Islandia y Noruega: pueden deducir los gastos necesarios para la obtención de los ingresos (comunidad, IBI, reparaciones, amortización, seguros, intereses de préstamos hipotecarios) de forma análoga a un residente fiscal español, tributando al 19% sobre el rendimiento neto.
• Residentes fuera de la UE/EEE: tributan al 24% sobre los ingresos íntegros, sin posibilidad de deducir gastos, lo que en la práctica supone una carga fiscal mucho mayor sobre la misma renta bruta.

Venta de inmuebles: ganancia patrimonial y retención del 3%

Cuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador está obligado a retener e ingresar el 3% del precio de venta como pago a cuenta del impuesto que corresponda al vendedor por la ganancia patrimonial. El vendedor, por su parte, debe presentar el Modelo 210 declarando la ganancia real obtenida (diferencia entre el valor de adquisición actualizado y el valor de transmisión) y solicitar la devolución del exceso retenido si la retención del 3% supera la cuota realmente debida, o ingresar la diferencia si la cuota es superior.

El plazo para presentar esta declaración es de cuatro meses desde la fecha de la venta, y conviene no confundirlo con otros trámites relacionados, como la tributación por impuesto de salida que puede afectar a quienes trasladan su residencia fiscal fuera de España manteniendo participaciones significativas en sociedades.

Errores más frecuentes de los propietarios extranjeros

• No declarar la renta imputada por desconocer que existe esta obligación incluso sin alquiler ni ingresos reales.
• Presentar el modelo fuera de plazo, lo que genera recargos e intereses de demora que se acumulan con el tiempo si la AEAT detecta el incumplimiento.
• Aplicar gastos deducibles siendo residente fuera de la UE/EEE, cuando la normativa no lo permite, lo que puede derivar en una regularización posterior.
• Confundir NIE y NIF a efectos fiscales a la hora de identificarse correctamente ante la Agencia Tributaria; conviene revisar la correcta obtención del NIE y NIF antes de cualquier operación inmobiliaria en España.
• No verificar si existe un convenio de doble imposición aplicable con el país de residencia que pueda modular la tributación de las rentas inmobiliarias o de la ganancia patrimonial.

¿Y si además soy residente fiscal en un país con convenio con España?

La mayoría de convenios de doble imposición firmados por España atribuyen la potestad de gravar las rentas inmobiliarias al Estado donde se sitúa el inmueble, es decir, a España, sin perjuicio de que el país de residencia aplique mecanismos para evitar la doble imposición (exención o deducción del impuesto pagado en España). Por eso resulta imprescindible acreditar correctamente la residencia fiscal en el otro país mediante el certificado correspondiente, y coordinar la declaración en ambos territorios para no tributar dos veces por la misma renta.

Cuándo conviene contar con asesoramiento profesional

La tributación inmobiliaria de no residentes combina varios modelos, plazos trimestrales y anuales, y reglas distintas según el país de residencia, lo que genera un riesgo elevado de errores u omisiones. Contar con asesoramiento fiscal para personas físicas permite automatizar las presentaciones periódicas y evitar sanciones. Si además la AEAT ha iniciado una comprobación sobre el valor declarado del inmueble o la ganancia patrimonial, puede ser recomendable respaldar la posición con un informe pericial tributario independiente.

Preguntas frecuentes

¿Debo presentar el Modelo 210 si mi vivienda en España está vacía todo el año?

Sí. Aunque no genere ingresos, debe declarar la renta imputada calculada sobre el valor catastral del inmueble con carácter anual.

¿Qué pasa si el comprador no retiene el 3% en la venta de mi inmueble?

La obligación de retener recae legalmente en el comprador; si no se practica correctamente, pueden derivarse responsabilidades para ambas partes, por lo que conviene verificarlo en la propia escritura de compraventa.

¿Puedo deducir la hipoteca del inmueble si soy residente en Colombia?

No, salvo que exista una previsión específica distinta; solo los residentes en la UE, Islandia y Noruega pueden deducir gastos, incluidos los intereses hipotecarios, en el rendimiento por alquiler.

Si es usted propietario no residente de un inmueble en España y necesita ayuda para cumplir con sus obligaciones del Modelo 210, contacte con nuestro despacho y le ayudaremos a regularizar su situación fiscal.